Bereits im April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht die bundesdeutsche Grundstücksbewertung und die daraus resultierende Grundsteuerberechnung als nicht verfassungsgemäß beurteilt. Der Gesetzgeber hat hierauf mit dem „Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts“ vom 26.11.2019 reagiert. Somit sind alle Grundstücke, Gebäude, Eigentumswohnungen usw. neu zu bewerten. Hierbei handelt es sich immerhin um ca. 35 Mio. neue Steuerveranlagungen. Als Ausfluss dieses Urteils wurden wesentliche Bestimmungen des steuerlichen Bewertungsgesetzes sowie des Grundsteuergesetzes geändert.
Für jedes Grundstück / Gebäude wird nunmehr zuerst vom zuständigen Finanzamt ein neuer Einheitswertbescheid erlassen. Auf Basis dieses Grundlagenbescheides erlässt das Finanzamt dann einen Grundsteuermessbescheid, der quasi ebenfalls als Grundlagenbescheid dient. Den Grundsteuermessbescheid stellt die Finanzverwaltung dann der zuständigen Gemeinde zur Verfügung, diese wird dann letztendlich einen neuen Grundsteuerbescheid für das jeweilige Grundstück erlassen.
Die Bewertung der Grundstücke ist unabhängig von Einkünften, d.h. auch Personen (Rentner), die keine Einkünfte aus ihren Grundstücken erzielen, sind verpflichtet diese Feststellungserklärung abzugeben.
Bei der Durchführung dieser Grundsteuerreform waren sich die Bundesländer leider nicht einig. Somit wird die Veranlagung in 11 Bundesländern nach dem sogenannten Bundesverfahren durchgeführt. Abweichende Sonderregelungen finden Sie in den Bundesländern Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen und Hamburg.
Die Bewertung erfolgt auf den Stichtag 01.01.2022, d.h. zu diesem Stichtag sind die entsprechenden Grundstückswerte zu erfassen. Die Erfassung erfolgt grundsätzlich auf elektronischem Wege, d.h. Sie müssen die entsprechende Feststellungserklärung elektronisch dem Finanzamt übermitteln. Informationen finden Sie unter www.elster.de. Die Meldung können Sie aber erst ab dem 01.07.2022 vornehmen. Dann muss es allerdings sehr schnell gehen, da die Erklärungen dem jeweils zuständigen Finanzamt bis zum 31.10.2022 nach amtlich vorgeschriebenen Datensatz durch Datenfernübertragung zu übermitteln sind. Zuständig ist das Finanzamt in dessen Bezirk das zu bewertende Grundstück / der zu bewertende Betrieb / die zu bewertende Landwirtschaft liegt.
Die Änderung der Grundsteuer erfolgt jedoch erst zum 01.01.2025. Sie müssen also die Feststellungserklärung in einem engen, zeitlichen Rahmen einreichen, die zuständigen Verwaltungen (Finanzamt / Gemeinde / Stadt) dürfen sich allerdings mehr Zeit lassen.
Neu bewertet werden quasi alle möglichen Grundstücksarten, z.B.:
- Einfamilienhaus
- Zweifamilienhaus
- Mietwohngrundstück
- Wohnungseigentum (Eigentumswohnung)
- Teileigentum (gewerblich genutzt)
- Geschäftsgrundstück
- Gemischt genutztes Grundstück
- Sonstiges bebautes Grundstück
- Land- und Forstwirtschaft
- Unbebautes Grundstück
- Erbpachtgrundstück
Die Feststellungserklärung ist für jedes Grundstück separat abzugeben. Um diese Steuererklärung korrekt abzugeben müssen viele Angaben – auch baurechtliche Angaben – gemacht werden. Sie sollten deshalb vorab schon einmal die nachfolgenden Unterlagen bereitlegen, damit man danach die technischen Daten ergänzen kann:
- Bisheriger Einheitswertbescheid
- Bisheriger Grundsteuermessbescheid
- Bisheriger Grundsteuerbescheid
- Aktueller Grundbuchauszug
- Kaufvertrag / Expose (beinhaltet teilweise auch technische Daten)
Die Feststellungserklärung können Sie selbst erstellen oder sich natürlich auch professioneller Hilfe bedienen, z.B. durch Ihren Steuerberater. Da es in dem kurzen Abgabezeitraum sicherlich zu terminlichen Engpässen kommen wird, empfehlen wir sich schon jetzt mit der Materie zu beschäftigen. Auch unser Steuerberater – Netzwerk steht bei der Veranlagung zur Verfügung.